Was Erben und Paare in Scheidung wissen sollten

Eine Partei will verkaufen, die andere nicht – das ist die Ausgangslage bei einer Teilungsversteigerung. Sie ist die Ultima Ratio in Auseinandersetzungen von Erbengemeinschaften oder Scheidungspaaren um nicht teilbare Vermögenswerte wie zum Beispiel gemeinschaftlichen Immobilienbesitz. Juristisch betrachtet ist die Teilungsversteigerung eine spezielle Form der Zwangsvollstreckung, die sowohl das Familienrecht als auch das Erbrecht berühren kann. Die Experten der Huß Rechtsanwaltsgesellschaft Dresden bringen alles mit, was für die professionelle Abwicklung von Teilungsversteigerungen gefragt ist: langjährige Erfahrung, zahlreiche Mandate im Bereich Zwangsvollstreckung und Kommunikationsstärke.

Voraussetzungen für eine Teilungsversteigerung

Sind die entsprechenden Bedingungen erfüllt, kann jeder Miterbe oder Scheidungspartner die Teilungsversteigerung beantragen, um das gemeinschaftliche Eigentum an einer Immobilie oder einem Grundstück aufzuheben. Bei einer Scheidung ist die Voraussetzung dann gegeben, wenn im Grundbuch beide Ehepartner als Eigentümer eingetragen sind. Der Besitzanteil an der Immobilie muss mindestens 10 % betragen, um diesen Weg einschlagen zu können. Zudem sollten vorher alle Möglichkeiten einer gütlichen Einigung ausgeschöpft worden sein. Zu prüfen ist außerdem, ob ein eventueller Ehevertrag die Einordnung als Zugewinngemeinschaft einschränkt.

Bei Erbengemeinschaften kommt es meist dann zu einer Teilungsversteigerung, wenn es mehrere Erben gibt, aber kein Testament, das die im Falle einer Immobilie relativ komplexen Erbquoten regelt. Gibt es unter den Erben kein Einvernehmen über eine gütliche Lösung – z. B. in dem Sinne, dass die Immobilie gemeinschaftlich verkauft wird oder ein Erbe die Immobilie erhält und die anderen auszahlt –, bleibt als letzter Ausweg zur Aufteilung des gemeinsamen Vermögens nur die Teilungsversteigerung. Beantragt werden kann das Verfahren von allen Erben mit einem Erbanteil von mindestens 1 % an der Immobilie. 

Ablauf der Teilungsversteigerung

Nachdem wir für Sie einen Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt haben, prüft das Amtsgericht in einem ersten Schritt, ob der Antrag vollständig und zulässig ist. Hierzu wird ein Grundbuchauszug bzw. ein Erbschein benötigt. Gibt es keine Einwände, kommt es zu einem Anordnungsbeschluss des Gerichts, der den Miterben bzw. dem Scheidungspartner zugestellt wird. Dieser hat die Möglichkeit, eine Stellungnahme abzugeben oder dem Verfahren beizutreten. Anschließend ermittelt das Gericht zunächst den Verkehrswert der Immobilie und anschließend das Mindestgebot für die Versteigerung. Grundpfandrechte, die den Anteil des Antragstellers belasten, bleiben dabei bestehen. Zum entsprechenden Termin wird die Immobilie verkauft und der Verkaufserlös verteilt – vorausgesetzt, über diese Verteilung kann eine Einigung erzielt werden. Ansonsten wird der Erlös bis zum Herbeiführen einer Einigung beim Gericht hinterlegt.

Vorteile und Nachteile der Teilungsversteigerung

Teilungsversteigerungen bieten nur einen nennenswerten Vorteil: dass zum Teil jahrelang andauernde emotional belastende Streitigkeiten oder Blockaden endlich zu einem Ende kommen. Gleichzeitig sollten sich alle Beteiligten darüber im Klaren sein, dass der durch die Teilungsversteigerung erzielte Erlös oft deutlich unter dem Betrag liegt, der sich durch einen einvernehmlichen Verkauf erzielen ließe. Das liegt zum einen an den hohen Kosten (Antragstellung, Erstellung Gutachten, Verfahrenskosten), zum anderen daran, dass durch die Festlegung eines Mindestgebotes die Immobilie unter ungünstigen Umständen deutlich unter Wert verkauft wird.